Порядок будівництва житлового будинку

Рано чи пізно кожен  з нас замислюється про власне житло, про придбання власної квартири чи будівництво власного приватного будинку. Тож слід розібратись з чого розпочинається такий процес.

Так а що краще: будинок чи крвартира?

Будівництво – процес зведення будивлі з метою її експлуатації. Цей досить складний, тривалий та фінансово витратний процес, який окрім грошових коштів, вимагає вашого здоров’я, енергії, сил та терпіння, без чого такий процес точно не завершиться. Для того, щоб оптимізувати процес будівництва, щоб його полегшити з організаційної точки зору, необхідно розібратися з етапами будівництва та розпланувати витрати, які будуть вас спіткати.

Етапи будівництва приватного будинку

Зазвичай будівництво складається з наступних визначених етапів, детальне ознайомлення з кожним сприятиме уникненню зустрічі з різними форс-мажорами, убезпечить від інших ускладнень.

1. Придбання земельної ділянки

Придбання земельної ділянки під будівництво приватного будинку – це перший та важливий крок на шляху будівництва, до якого слід підходити з усією серйозністю та відповідальністю. Адже від земельної ділянки залежить багато факторів, які надалі будуть впливати на будівництво будинку.

На що важливо звертати увагу під час вибору земельної ділянки під будівництво?

• враховувати головну будівлю та господарські споруди;
• звертайте увагу на «Перевірені ділянки», які розміщуються на офіційному сайті dom.ria.com;
• перевіряти земельну ділянку на відповідність характеристикам, що безпосередньо зазначаються в оголошенні про продаж такої;
• цільове призначення такої земельної ділянки.

Після придбання ділянки під будівництво необхідно провести інженерно-геологічне дослідження землі, під час якого досліджується ґрунт, рівень залягання ґрунтових вод та інші характеристики землі. Такі дослідження в першу чергу необхідні для вибору правильного фундаменту будинку, що буде закладатися в першу чергу під усі особливості землі. Від фундаменту залежить багато під час будівництва. Саме від фундаменту буде залежати стійкість будинку, особливо до різних погодних умов (мороз, злива, спека та інші).

Які документи отримає покупець після укладення угоди щодо придбання земельної ділянки?

• Відповідний договір купівлі-продажу, зареєстрований та посвідчений у встановленому Законом порядку;
• Довідка про присвоєння кадастрового номера земельної ділянки;
• Технічний паспорт на ділянку, зареєстрований у встановленому Законом порядку.

2. Будівництво приватного будинку

Будівництво приватного будинку – це другий етап, який своєю чергою складається зі своїх відповідних етапів. Це так само складний етап, до якого просто необхідно дійти та набратися впевненого настрою на те, що у найближчі роки ваші думки та свідомість будуть займані лише будівництвом, будівельними матеріалами, ремонтом, підрядниками, суцільними витратами. Але в результаті буде досягнута мрія.

3. Підготовчі роботи та отримання дозвільної документації на будівництво.

На стадії підготовки до будівництва необхідно спочатку розібратися із документами та їх отриманням, без яких фактично не можна розпочинати такий процес. Тож перш ніж підбирати підрядників на виконання будівельних робіт, розпочинати придбавати відповідні матеріали та витрачати на це кошти, слід розібратись із будівництвом з юридичної точки зору.

Підготовчі роботи полягають у наступному:

• Необхідно дізнатись, чи можливо розпочинати будівництво на конкретній земельній ділянці, яка була придбана Вами.
• Необхідно перевірити налаштування всіх комунікацій поряд із придбаною земельною ділянкою.
• Звернутись до комунальних служб та відповідних обслуговуючих організацій із проханням підключення майбутнього будинку до усіх послуг (світло, вода, опалення, каналізація, телефон, інтернет та інші).
• Замовлення геодезичного дослідження землі.

Після здійснення всіх підготовчих робіт, з’ясування усіх важливих перелічених вище питань, без яких неможливо розпочинати, можна переходити до отримання документів, необхідних для будівництва згідно з вимогами чинних законів України. До таких документів належать:

• проектна документація;
• правовстановлюючі документи;
• заява;
• декларація про початок будівельних робіт;
• паспорт заявника та його код;
• довіреність, якщо від імені власника ділянки звертається представник (адвокат).

Після отримання вищезазначеного пакета документів, з ними необхідно звернутись до Центру надання адміністративних послуг, в якому і відбувається завершальний етап, пов’язаний із документацією для здійснення будівництва приватного будинку. Такі документи розглядаються протягом десяти робочих днів. Причому у чинному законодавстві України передбачаються умови, коли у видачі дозволу на будівництво може бути відмовлено. До таких підстав належать:

• відсутність документів, що передбачені переліком;
• заявником є особа, не має права звертатись із відповідними заявами;
• зазначення недостовірної інформації.

Причому у зборі такої документації можуть допомагати відповідні фірмі, які надають такі послуги, юристи, які підковані у знанні чинного законодавства України та забезпечать Вас від потрапляння у різні ситуації.

4.  Розроблення проекту приватного будинку.

Виконання цього етапу краще доручити спеціалісту – архітектору, який обізнаний у своїй галузі та точно знає усі нюанси розроблення проекту з технічної точки зору. Що ж стосується планування будинку (розташування кімнат, їхня кількість та інші питання), то таке питання вирішується за згодою замовника проекту.

Краще за все в даному питанні необхідно звернутись до відповідної проектної організації, яка спеціалізується на складенні проектної документації та в якій працюють досвідчені професіонали, які чітко знають свою роботу. Зазвичай, проектні компанії пропонують замовникам проектів два варіанти співробітництва:

• обрати типовий проект (це більш бюджетний варіант);
• замовити індивідуальний проект із власними побажаннями (вимагає більших витрат та часу для його складення).

Але головне, що спеціальні організації гарантують якісний результат своєї роботи та досягнення замовником бажаного.

Проект житлового будинку включає наступні розділи: архітектурний, інженерний та конструктивний.

Причому кожен проект має бути затверджений у встановленому законом порядку та підписаний архітектором області. Такі вимоги ще раз підтверджують, що краще звертатися до спеціальних компаній, які надають послуги із розробки проектів і знають, як правильно його розробити, щоб в архітекторів не було жодних зауважень до такого проекту, та замовник в результаті отримав позитивне рішення про затвердження проекту.

5. Складення кошторису.

Цей етап, мабуть, один із хвилюючих з боку покупця, оскільки під час даного етапу визначається приблизна вартість будівельних робіт, будівельних матеріалів, підрядників, а також приблизний розмір витрат, які необхідно буде витратити у зв’язку із будівництвом власного будинку. Авжеж кошторис – це лише приблизна вартість робіт та розмір витрат, які можуть відхилятися у зв’язку із різними непередбачуваними обставинами, що можуть спіткати в процесі будівництва (форс-мажор, коливання курсу долара, подорожчання цін та інші). В такому випадку у кошторисі необхідно передбачати статтю «додаткові витрати», які можуть, навіть досягати 50 % від початкової суми, тоді форс-мажорні обставини несильно вплинуть на хід будівництва.

Окрім цього, кошторис також допомагає замовнику послуг здійснювати контроль за витратами, що виникають в ході будівництва.

6. Направлення документів для отримання дозволу на будівництво житлового будинку.

Документи, необхідні для будівництва двоповерхового будинку площею до 300 кв. м.:

• проект будинку, затверджений в установленому Законом порядку та підписаний архітектором;
• паспорт на забудову земельної ділянки;
• повідомлення до Державної архітектурно-будівельної інспекції.

Так документи подаються або особисто або за допомогою засобів поштового зв’язку. Але більш оптимальним варіантом буде саме особиста подача документів, що виключатиме випадок загублення документів під час їх відправлення поштою.

7. Вибір будівельної бригади та підрядників, які будуть виконувати будівельні та інші супутні роботи.

Від даного вибору авжеж залежить якість  будівельних робіт та отримання найкращого результату. Оскільки в руках будівників буде знаходитись цілий будинок, а від їх професіоналізму, від їхніх навичок та злагодженості дій насправді залежить завершальний результат.

Обов’язкові дії, які необхідно зробити під час підбору підрядників:

• Укладення договору про надання послуг/договору підряду /договору будівельного підряду. В такому договорі обов’язково повинні бути зазначені: конкретний перелік робіт, що необхідно виконати, строк їх проведення, вартість таких послуг, відповідальність сторін у разі невиконання або несвоєчасного виконання тих чи інших робіт, форс-мажорні обставини та інші умови. Для свого спокою для розроблення такого Договору можна звернутись до юриста, який допоможе грамотно та правильно передбачити всі умови Договору.
• Ознайомлення з портфоліо підрядників.
• Вивчення рекомендацій та відгуків про роботу підрядників.
• Визначити умови щодо прибирання працівниками за собою території після завершення будівельних робіт.
• Контроль за витраченням коштів, за відповідністю таких витрат кошторису.
• Придбання будівельних матеріалів краще здійснювати замовникам самостійно або разом із будівельником. Таким чином, зручніше контролювати витрати та слідкувати за цим.

За умов дотримання таких дій, замовник зможе забезпечити себе від виникнення непередбачуваних труднощів, які можуть виникнути у разі недобросовісних працівників.

8. Купівля необхідних будівельних матеріалів.

Під час складення кошторису, вибору будівельників та обговорення з ними робіт, які мають бути виконані, не залишається осторонь і питання придбання необхідних будівельних матеріалів. Під час вибору матеріалів, звертається увага на:

• виробника;
• якість матеріалів;
• необхідна кількість;
• вартість товару;
• наявність знижок та акційних пропозицій на товар.

Головне – це несильно економити на будівельних матеріалах, оскільки від їхньої якості не менше залежить результат будівництва, ніж від професійних та досвідчених працівників. Після придбання будівельних матеріалів варто також приділити увагу та умовам зберігання товару. Оскільки деякі матеріали можуть не знадобитись одразу, тому необхідно забезпечити їхнє збереження від вологості, від спеки, від різних атмосферних опадів, гризунів.

Які матеріали необхідно обирати для будівництва будинку?

Для будівництва краще обирати цеглу або залізобетонні блоки, оскільки саме ці матеріали відрізняються стійкістю до різних погодних умов та своєю довговічністю, звукоізоляцією. Такий будинок дійсно зможе простояти вічність та тут ще зможуть жити та Ваші діти, і Ваші онуки, яким за їхнім бажанням достатньо буде оновити лише косметичний ремонт. Зрозуміло, що за якість матеріалів необхідно заплатити, тож необхідно бути підготовленим і до витрат, з якими необхідно буде зустрітись.

Дерево як матеріал для будинку авжеж не складне у своєму використанні та не є дорогим, але зрозуміло, що і його якість значно нижча за цеглу чи бетонні блоки.

Окрім цього, останнім час у будівництві також використовують і каркасні панелі, які не є суперміцними та не характеризуються ізоляційними характеристиками, проте їх зручно використовувати, і вони досить поширені у сучасних будинках. Як правило, вони виготовляються з трьох шарів: метал, утеплювач та ПВХ.

Контроль за здійсненням підрядників будівельних робіт

Незважаючи на дотримання Вами усіх дій, з метою забезпечення себе від негативних наслідків співробітництва з підрядниками, не слід забувати про здійснення регулярного поточного контролю за виконанням працівниками робіт, передбачених договором. Контроль за їхніми діями буде з одного боку стимулювати до їхнього якісного виконання, а також буде заспокоювати вас як замовників, коли ви на власні очі будете бачити хід робіт.

Під час контролю дотримуйтесь наступних правил:

• Регулярно відвідуйте будівельний майданчик.
• Фіксуйте процес будівництва за допомогою детальних фото та відео.
• Здійснюйте оплату праці підрядників лише після виконання ними певного комплексу робіт, а не  авансовим платежем.
• Якщо під час контролю Ви з’ясуєте недобросовісність працівників, то розривайте із ними Договір та шукайте інших будівельників та підрядників.
• Вимагайте якість робіт від працівників, не бійтесь цього, адже це Ваше право.
• Обговорюйте усі зміни до Договору, усі нюанси проведення будівельних та ремонтних робіт.

Дотримуючись таких правил, ви зможете своєчасно забезпечити себе від виникнення негативних наслідків, які можна очікувати від будівельної бригади.

Строки будівництва приватного будинку

Дане запитання можна віднести до категорії філософських, оскільки фактично не існує конкретної та правильної відповіді на нього і взагалі, будівництво може тривати вічність

Але можна виокремити фактори, від яких залежить строк будівництва. До них належать наступні:

• технологія зведення;
• складність проекту будинку;
• домовленість про забезпечення будинку різними комунікаціями (вода, світло, опалення, каналізація та інші);
• віддаленість будинку від міста та цивілізації;
• досвід будівельників;
• якість будівельних матеріалів;
• наявність у замовника будівництва коштів.

Зрозуміло, що кожен із цих критеріїв безпосередньо впливає на швидкість та темп будівництва.

Для прикладу можна навести приблизні строки здійснення будівництва із різних матеріалів з огляду на наявні статистичні дані:

• з дерева – від 4 місяців до одного року;
• з цегли – від пів року до двох років.

Причому такі строки можуть бути дотримані у разі безперешкодного здійснення робіт будівельниками та наявності коштів у власника будинку.

Але, незважаючи на всю складність процесу будівництва важливо пам’ятати, що у кінцевому результаті ви все одно отримуєте те, до чого дуже довго йшли, та про що дуже довго мріяли – це власний приватний будинок.

Отримання коштів на будівництво будинку у позику

Дуже поширеним явищем серед людей є отримання грошових коштів у позику з метою будівництва житлового будинку. Зазвичай мова йде про досить велику суму, яка надається у банківських установах. В такому випадку клієнт має прийти до банку із відповідними документами, що підтверджують: його особу, наявність у нього роботи, стабільного доходу, що є гарантією для банку, який надалі буде чекати на повернення позичених грошових коштів. Кожен банк, зазвичай, пропонує клієнтам свої умови та вимагає від них свій перелік документів, необхідний для укладення Кредитного договору.

Банк в якості забезпечення зобов’язання, його виконання позичальником, пропонує у договорі прописувати умови поруки та застави, до яких можна буде звертатись у разі невиконання позичальником його зобов’язань за Договором. Зазвичай, така умова про забезпечення зобов’язання вказаними способами є обов’язковою. В такому випадку позичальник має прийти до банку із поручителями та документами на рухоме або нерухоме майно, які будуть зазначені у якості застави. Пам’ятайте, що позика у банку передбачає повернення коштів із відповідними відсотками та комісіями, що необхідно враховувати під час прийняття рішення про взяття грошей у кредит.