Трансформация механизма финансирования капитального ремонта многоквартирных домов

Трансформация механизма финансирования капитального ремонта многоквартирных домов

К.В. Демьянов

Экономика и управление/ ИГТУ 2014


Описано техническое состояние жилищного фонда страны в контексте проблем, влияющих на рост доли ветхого и аварийного жилья. Рассмотрена модель капитального ремонта, разработанная экспертами в целях снижения уровня ветхого и аварийного жилья, путем проведения капитального ремонта зданий. Выявлены недостатки в оптимальной модели финансирования капитального ремонта, рекомендованной экспертами для внедрения на региональном уровне. Разработан и предложен альтернативный механизм реализации процесса финансирования капитального ремонта, основанный на формировании средств с момента ввода здания в эксплуатацию. Дано обоснование предложенному способу создания фонда капитального ремонта в целях финансирования работ по модернизации жилых зданий. Сформулирован и представлен подход к финансированию капитального ремонта на второй и последующие ремонтные циклы для зданий жилого назначения.

Если сравнивать 90-е годы XX века с настоящим временем, то видно, что рынок жилья в стране значительно трансформировался. Проведена значительная часть реформ в сфере жилищно-коммунальных услуг, создан институт ипотечного кредитования, позволяющий использовать заемные средства для улучшения жилищных условий населения. Вместе с тем, не смотря на усилия государства, направленные на развитие сферы строительства жилых зданий, весьма остро стоит проблема технического состояния многоквартирных жилых домов. Основная причина ухудшения эксплуатационных характеристик зданий – это несистематичность и недостаточность мер, направленных на снижение физического износа конструкций жилых домов, что, в свою очередь, связано с нехваткой государственных средств на финансирование ремонтных работ. В соответствии с поправками, внесенными в Жилищный кодекс, расходы, связанные с содержанием, текущим и капитальным ремонтами общего имущества многоквартирных жилых домов, решено возложить на собственников жилых домов. И уже сами собственники могут выбирать подрядчиков для выполнения работ например в каталоге компаний, которых собрал портал ua.all.biz. Однако средств на проведение мероприятий, которые должны быть направлены на приведение многоквартирных жилых домов в технически исправное состояние, недостаточно. И среди компаний предоставляющих такие услуги есть конкуренция за клиента и рынок.

Разработанная экспертами модель представляет собой механизм финансирования капитального ремонта, предусматривающий создание собственниками жилых помещений фонда ремонта дома. Минимальный размер платежей определяется законодательством. Увеличение размера платы и величины формируемых средств возможно осуществить при наличии согласия общего собрания собственников, проживающих в данном многоквартирном доме. Решения, связанные с ремонтом многоквартирного дома, принимаются на общем собрании собственников, после чего возможно использование накопленных средств на финансирование предстоящего ремонта. Накопление средств осуществляется на отдельном банковском счете, списание средств с которого возможно только на основании общего решения собственников и только на цели оплаты расходов капитального ремонта. Использованный в модели особый режим банковского счета не допускает несанкционированного списания средств со счета, что позволяет обеспечить их сохранность.

В случае вероятной угрозы аварийного состояния здания или ненадлежащего соблюдения собственниками правил содержания общего имущества многоквартирного дома по предписанию государственного надзорного органа собственники обязаны провести капитальный ремонт, в ином случае контролирующий орган обращается в суд с иском о необходимости использования в настоящее время накопленных средств на цели финансирования капитального ремонта.

В разработанной модели предусмотрена возможность сочетания нескольких источников финансирования, например кредитных средств и бюджетных субсидий, а также платежей собственников, уплаченных ими в целях создания фонда капитального ремонта многоквартирного дома. В целях снижения рисков кредитных организаций, помимо оценки платежеспособности заемщиков, в разработанной модели предлагается ввести гарантии специальных организаций – гарантийных агентств, что требует дополнительных поправок в действующее законодательство. Использование бюджетных средств дает дополнительный стимул для развития конкурентной среды в сфере управления жилищным фондом, а также позволяет вовлекать малообеспеченные домохозяйства в формирование средств на оплату расходов капитального ремонта, и при этом субсидировать процентную ставку по кредиту, что, по мнению экспертов, позитивно скажется на процессе формирования средств.

Определение требуемой величины фонда капитального ремонта многоквартирного дома на стадии ввода в здания в эксплуатацию и отчисление его разовым платежом на депозит банка дает возможность в первый межремонтный цикл исключить из бюджетов домохозяйств долю платежей на капитальный ремонт, что облегчает кредитную нагрузку для собственников, воспользовавшихся ипотечными кредитами. В дальнейшем использование средств собственников в качестве приоритетного направления в предложенном механизме финансирования капитального ремонта позволяет уменьшить расходную часть бюджетов различных уровней, в связи с отсутствием необходимости создания различных структур по обеспечению гарантий и формированию субсидий на финансирование капитального ремонта.

1. Статистический ежегодник – 2012: стат.сб. М.: 2012. 786 с.
2. Хомуева И.Ф. Общая теория статистики: тексты лекций. Иркутск: Изд-во ИГЭА, 2001. 110 с.
3. Дайнеко Д.В. Институциональные проблемы градостроительства и современные методы реконструкции сибирских городов // Вестник ИрГТУ. 2013. № 8. С. 75–81.

 

Категория: Із будівництва | Добавил: admin (2015-01-28)
Просмотров: 1276 | Теги: ИГТУ14, фонд капитального ремонта, Резерв, физический износ, наращивание средств | Рейтинг: 4.0/1
Всего комментариев: 0
Добавлять комментарии могут только зарегистрированные пользователи.
[ Регистрация | Вход ]
ДБНУ